확정일자 받는 법 완전 정리, 전월세 계약 후 반드시 해야 하는 이유와 순서

전월세 계약서를 쓰고 나면 대부분 이렇게 생각합니다. “보증금만 잘 넣었으니 이제 끝이겠지.” 하지만 행정적으로 보면, 계약은 아직 절반만 끝난 상태일 수 있습니다. 바로 확정일자 때문입니다. 확정일자는 단순한 도장 하나가 아니라, 혹시 모를 상황에서 '내 보증금을 지켜주는 최소한의 안전장치'입니다. 이걸 받지 않아서 문제가 생기는 경우는 생각보다 많고, 반대로 확정일자를 제대로 받아둬서 큰 손해를 막는 경우도 적지 않습니다. 이 글에서는 확정일자가 정확히 무엇인지, 왜 필요한지, 그리고 온라인·오프라인에서 어떻게 받는지까지 전월세 계약 이후 흐름에 맞춰 차분하게 정리합니다. “언제 받는 게 맞는지”, “전입신고랑 순서는 어떻게 되는지” 같은 현실적인 질문에도 답을 드릴게요.

서론: 확정일자는 ‘혹시 모를 최악의 상황’을 대비하는 장치다

확정일자를 설명할 때 가장 많이 쓰는 말이 있습니다. “안 쓰길 바라지만, 있어야 하는 보험 같은 것.” 딱 그 표현이 맞습니다. 대부분의 사람들은 계약 기간 동안 아무 문제 없이 잘 살다가 보증금을 돌려받습니다. 그래서 확정일자의 중요성이 체감되지 않죠. 하지만 임대인이 대출을 많이 받았거나, 집이 경매로 넘어가는 상황이 생기면 이야기가 달라집니다. 이때 확정일자가 없으면, 세입자는 생각보다 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

확정일자는 “이 계약이 이 날짜에 존재했다”는 사실을 공식적으로 인정받는 절차입니다. 이 날짜를 기준으로, 나중에 집에 문제가 생겼을 때 **보증금을 돌려받을 우선순위**가 정해집니다. 즉, 확정일자는 지금 당장 효력이 드러나지 않지만, 문제가 생겼을 때 결정적인 역할을 합니다.

많은 사람들이 “전입신고만 하면 되는 거 아니야?”라고 묻습니다. 전입신고와 확정일자는 역할이 다릅니다. 전입신고는 ‘실제 거주 사실’을 증명하는 것이고, 확정일자는 ‘계약의 시점’을 증명하는 것입니다. 이 두 가지가 함께 갖춰져야, 전월세 보증금 보호가 제대로 작동합니다. 그래서 확정일자는 선택이 아니라, 전월세 계약의 기본 절차라고 보는 게 맞습니다.

본론: 확정일자란 무엇이고, 어떻게 받는 게 맞을까

1) 확정일자란 정확히 무엇인가
확정일자는 임대차 계약서에 “이 계약이 특정 날짜에 존재했다”는 사실을 공적으로 인정해 주는 표시입니다. 주민센터나 온라인 시스템을 통해 날짜가 찍히고, 그 날짜는 법적으로 의미를 가집니다. 나중에 집이 경매나 공매로 넘어가면, 이 날짜를 기준으로 세입자의 보증금 반환 순위가 정해집니다.

2) 확정일자가 꼭 필요한 경우
전월세 계약이라면, 금액과 상관없이 확정일자는 받아두는 게 원칙입니다. 특히 다음과 같은 경우라면 필수에 가깝습니다.
* 전세 계약이거나, 보증금이 큰 월세 계약
* 집주인의 대출 여부가 확실하지 않은 경우
* 다세대·다가구 주택처럼 권리 관계가 복잡한 경우
* 전세보증보험 가입을 고려하는 경우

3) 확정일자 받는 시점, 언제가 가장 좋을까
확정일자는 **계약서를 작성한 직후** 받는 것이 가장 이상적입니다. 실제 입주일과 꼭 같을 필요는 없습니다. 중요한 건 “계약이 체결된 날짜”를 빠르게 확정해 두는 것입니다. 계약 후 며칠을 미루다가 그 사이 집주인이 추가 대출을 받는 상황이 생기면, 그만큼 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

4) 오프라인 확정일자 받는 방법
주민센터를 방문하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 준비물은 비교적 간단합니다.
* 임대차 계약서 원본
* 신분증

담당 창구에서 계약서를 제출하면, 확정일자 도장이 찍히거나 전산 등록이 이루어집니다. 수수료는 크지 않은 금액이며, 절차도 오래 걸리지 않습니다. 직접 방문하는 방식의 장점은 담당자에게 바로 질문할 수 있다는 점입니다.

5) 온라인으로 확정일자 받는 방법
요즘은 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 전자계약이나 온라인 신고 시스템을 이용하면, 계약 내용을 입력하고 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 다만 계약서 파일 업로드, 인증 과정 등에서 실수가 나면 처리가 지연될 수 있으니, 입력 내용은 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6) 전입신고와 확정일자, 순서가 중요할까?
많이 헷갈리는 부분입니다. 결론부터 말하면, **둘 다 필요하고, 순서도 중요합니다.** 일반적으로는 다음 흐름이 가장 안정적입니다.
* 임대차 계약 체결
* 확정일자 받기
* 실제 입주 후 전입신고 완료

이렇게 해야 계약 시점과 실제 거주 사실이 모두 깔끔하게 연결됩니다. 전입신고만 먼저 하고 확정일자를 나중에 받는다고 해서 무효가 되는 건 아니지만, 불필요한 리스크를 줄이려면 계약 직후 확정일자를 먼저 챙기는 게 좋습니다.

확정일자는 ‘귀찮은 절차’가 아니라 ‘최소한의 방어선’이다

확정일자는 당장 생활을 바꾸지는 않습니다. 집이 더 좋아지지도 않고, 월세가 줄어들지도 않죠. 그래서 쉽게 미뤄집니다. 하지만 확정일자의 진짜 가치는 평소가 아니라, 문제가 생겼을 때 드러납니다. 그리고 그때 가서 “그때 받아둘 걸”이라고 후회해도 늦습니다.

전월세 계약에서 세입자가 스스로 지킬 수 있는 권리는 생각보다 많지 않습니다. 그중에서도 확정일자는 비용 대비 효과가 가장 큰 장치입니다. 계약서를 쓰는 날, 혹은 그 직후에 확정일자를 받는 것만으로도, 최악의 상황에서 보증금을 지킬 수 있는 가능성이 크게 달라집니다.

이사를 하거나 계약을 할 예정이라면, 확정일자를 ‘나중에 할 일’로 미루지 말고, 계약 절차의 일부로 자연스럽게 포함시키는 습관을 들여보세요. 그게 결국 내 돈을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.